아파트 리모델링 사업의 모든 것

아파트 리모델링 사업의 모든 것

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최근 1기 신도시를 중심으로 리모델링 열풍이 불고 있습니다. 노후화된 아파트가 리모델링을 선택하는 이유와 리모델링의 장점 및 단점은 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

 

 

리모델링이란? 리모델링을 선택하는 이유는?

 

아파트의 리모델링 사업은 재건축 사업의 대체제입니다. 재건축 사업은 지어진 아파트를 모두 무너트리고 새로운 신축 아파트를 짓는 사업입니다. 리모델링 사업은 현재 아파트의 골조를 그대로 남겨둔 상태에서 아파트를 조금 더 넓히고, 추가 세대를 늘리고, 지하 주차장을 만드는 등의 사업을 통해 기존 아파트를 손보는 것입니다. 따라서 기존 주택에서 40%(85m 이상은 30%)의 면적을 늘릴 수 있고 현재 세대 수의 15%를 추가로 분양할 수 있습니다. 보통 지하 주차장을 건설합니다.

 

재건축을 통해 신축 아파트로 바꿀 수 있는 기회를 리모델링으로 바꾸는 이유는 무엇 있까요? 가장 큰 이유는 수익성이 안 나오기 때문입니다. 현재 용적률은 아파트의 경우 최고 250%입니다. 따라서 200%가 넘는 아파트의 경우 분양할 수 있는 세대 수가 거의 없습니다. 반면에 리모델링의 경우 15%까지 추가 세대를 분양할 수 있어 분양 수익을 챙길 수 있습니다. 아파트의 상황에 따라 수익성이 달라지지만 현재 서울의 주요 도시나 분당 정도를 제외하고는 200% 넘는 단지는 리모델링이 유리한 경우가 많습니다. 또한 재건축에서 수익성을 저해시키는 초과이익환수제, 기부채납 등의 규제가 없기 때문에 수익성에서 유리한 면이 있습니다. 즉, 용적률이 높은 아파트가 수익성을 위해 리모델링을 선택하는 것입니다.

 

 

리모델링이 재건축과 비교했을 때의 장점

 

 

앞서 설명드렸듯이 리모델링의 경우 용적률의 제한 없이 기존 세대수에서 15%까지 늘릴 수 있기 때문에 용적률 제한에 걸려있는 아파트는 재건축에서 불가한 추가 세대수를 늘릴 수 있습니다. 15%를 늘리는 방법으로는 수직증축을 하여 세대수를 늘리거나 별동을 증축하여 세대수를 늘릴 수 있습니다. 참고로 수직 증축의 경우 15층 미만의 아파트는 2층, 15층 이상의 아파트는 3층을 증축할 수 있습니다.

 

또한 다양한 규제에서 자유롭습니다. 재건축이 30년 이상 안전진단 D등급이 필요한 반면, 리모델링은 15년 이상이면 진행이 가능하고 안전진단 C등급일 경우 수평증축이 가능하며, B등급일 경우 수직증축이 가능합니다. 또한 기부채납, 초과이익환수제에 영향을 받지 않아서 진행할 때 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다. 또한 재건축이 75% 이상 동의가 필요한데 반해, 리모델링은 66.7%의 동의가 있으면 조합 설립이 가능합니다.

 

또한 공사비와 공사 기간에 이점이 있습니다. 물론 이는 논란이 있어 아래에서 다시 다루겠습니다만 현재 알려진 바로는 리모델링 공사비가 평당 50만 원 정도 저렴하다고 알려졌지만 사례가 많지 않아 논란이 있습니다. 기간 역시 6개월 정도 단축된다고 알려져 있지만 역시 사례가 많지 않아 논란이 있습니다.

 

 

리모델링의 단점은?

 

리모델링의 가장 큰 단점은 구조적인 문제입니다. 기존 구조를 완전히 허무는 것이 아니기 때문에 앞뒤로 길쭉한 동굴 구조가 됩니다. 따라서 기존보다 bay를 늘리는 것도 쉽지가 않습니다. 그래서 비정상적인 구조가 나옵니다. 이것이 신축 아파트에 가장 못 미치는 단점입니다.

 

또한 사례가 적습니다. 현재 리모델링의 사례는 서울에서만 있습니다. 10여 군데에서 소규모로 진행한 것이 전부입니다. 물론 최초의 수직 증축 리모델링인 송파 성지 아파트가 건축 중이긴 합니다. 따라서 공사비와 공사기간도 이견이 있습니다. 최근 공사비 견적을 받은 평촌 목련 2단지의 경우 공사비가 평당 540만 원이 나와 재건축 평균인 480만 원을 논란이 되기도 했습니다. 이전에 쌍용예가 등 리모델링의 경우 320만 원 정도로 당시 360만 원 정도의 재건축 비용에 비해 저렴했었습니다. 또한 공사 기간도 기준 2년 ~ 2년 6개월보다 긴 3년 정도가 나와 재건축과 크게 다르지 않은 것 아니냐는 얘기도 나오고 있습니다.

 

 

리모델링의 실제 사례와 사업성은?

 

최초의 리모델링 사업은 방배 쌍용예가 클래식입니다. 이때 공사비가 세대당 1억 6천, 평당 500만 원 정도였습니다. 가장 최근 지어진 청담 래미안 로이뷰와 청담 아이파크의 경우 3억 원 정도의 공사비를 부담하며 평당 800~900만 원 정도의 공사비가 드는 것으로 알려졌습니다. 현재 평촌 목련 2단지 아파트도 공사비의 수준을 봤을 때 실제 총비용은 평당 1000만 원 또는 그 이상의 분담금이 발생할 것으로 예상됩니다. 다만 20여 가구를 분양할 것으로 알려져 실제 분단금으 조금 내려갈 것으로 예상됩니다. 이를 봤을 때 재건축과 비용이 많이 차이 나지 않으며 점점 비용이 많이 올라가는 것을 알 수 있습니다.

 

리모델링의 사업성을 알기는 어려운 것이 사례가 많지 않고, 대단지가 없어 실제로 신축에 비해 어느 정도 가격이 형성되는지 명확하지는 않습니다. 다만 대치 래미안 하이스턴, 청담 아이파크, 청당 래미안 로이뷰와 같은 최근 사례를 봤을 때는 80~90% 정도가 형성되지 않을까 합니다.

 

제 개인적 의견으로는 평당 1천만 원의 분담금에 일반 분양 수익을 제하고, 주변 시세에 80~90% 정도의 가격을 예상할 수 있을 것 같습니다. 현재 32평 아파트 가격이 7억이라고 가정하면, 평수는 40평으로 늘게 되고 분담금은 4억 원을 예상할 수 있습니다. 주변 신축 아파트 가격이 14억 원이라면 예상되는 아파트 시세는 대략 12억 원 정도라고 생각할 수 있고, 주변 아파트 시세의 75% 정도로 분양이 이루어지면 약 1.5억 원 정도 분담금을 감소시킬 수 있지 않을까 합니다. 이 예상은 아주 개인적이고 단순하게 낸 것이니 참고만 하시면 좋을 것 같습니다.

 

	재건축	리모델링
용적율	현재 범에 규정된 용적률 범위 내	사실상 없음
증축 범위	용적율 범위 내	기존 전용 면적의 30~40%
추가 세대	용적율 범위 내	기존 세대 수의 15%
안전진단	D등급 이하	수직 증축 : B등급 이상 수평 증축 : C등급 이상
최소 연한	30년 이상	15년 이상
기부채납, 초과이익환수제	해당	해당 없음