주택연금에 대한 정리

주택연금

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노후를 대비하는 방법으로 주택 연금이 있습니다. 주택연금이란 어떤 제도이고 대상과 얼마나 받을 수 있을지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

주택연금이란?

 

주택연금은 현재 살고 있는 주택은 사후에 이전하기로 하고 주택에 거주하면서 연금을 받는 것입니다. 많은 분들이 주택이나 상가를 가지고 월세를 받으며 노후를 보내기를 원합니다. 주택연금 제도는 추가적인 주택 없이 내가 집을 살면서 그 집을 담보로 연금을 받을 수 있는 제도입니다.

 

 

주택연금 제도를 통해 집이 한 채 있는 분들은 노후를 대비할 수 있는 추가 수단이 하나 더 늘어난 것입니다. 주택 연금의 규모가 적지 않기 때문에 다른 노후 준비가 안되어 있는 분들께 큰 도움이 되는 제도입니다.

 

 

 

 

 

 

 

주택연금 대상자

 

주택연금은 부부 중 한 명이 만 55세 이상일 경우 가입이 가능합니다. 부부 기준 주택 공시 가격이 9억 이하이면 가능하며, 다주택자여도 주택의 합이 9억 이하일 경우 가능합니다. 공시 가격 합이 9억 이상인 다주택자는 3년 이내 주택 처분 조건으로 가입이 가능하며, 오피스텔의 경우 주거용 오피스텔은 주택에 포함합니다. 또한 실제 거주해야 합니다.

 

여기서 주택 가격은 공시 가격이고 차후에 나올 월 지급금 평가할 때 주택 가격은 실제 시세이기 때문에 조금 여유가 있습니다. 몇몇 고가주택을 제외하고는 대부분 주택이 포함되며, 특별한 조건이 없기 때문에 대부분 분들이 포함됩니다. 또한 기존에 주택 담보대출이 있더라도 일정 금액 이하이면 주택연금 가입이 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

주택연금의 월지급금

 

연령	주택 가격
	1억원	2억원	3억원	4억원	5억원	6억원	7억원	8억원	9억원
50세	122,000	240,000	366,000	489,000	611,000	733,000	856,000	978,000	1,100,000
55세	160,000	320,000	480,000	640,000	800,000	960,000	1,120,000	1,280,000	1,910,000
60세	212,000	424,000	636,000	849,000	1,061,000	1,273,000	1,486,000	1,698,000	1,910,000
65세	253,000	507,000	760,000	1,014,000	1,535,000	1,843,000	2,150,000	2,457,000	2,675,000
70세	307,000	614,000	921,000	1,228,000	1,535,000	1,843,000	2,150,000	2,457,000	2,675,000
75세	378,000	756,000	1,135,000	1,513,000	1,892,000	2,270,000	2,649,000	2,893,000	2,893,000
80세	478,000	957,000	1,435,000	1,914,000	2,392,000	2,871,000	3,229,000	3,229,000	3,229,000

 

 

주택연금의 궁금증 및 효용 가치

 

주택연금은 투자 관점에서 봤을 때, 똑같은 돈을 다른 곳에 투자했을 때 이 이상의 수익을 낼 수 있는지를 봐야 합니다. 주택연금의 경우 인플레이션을 고려하지 않습니다. 해당 투자 가치는 현재 거주하는 주택의 주거비용과 연금의 합계를 효용가치로 봐야 할 것입니다.

 

우리가 6억 원이 하는 집을 100% 대출을 내어 2.2% 30년 동안 갚는다고 가정해 보겠습니다. 또한 해당 집은 월세 세입자가 100만 원의 월세를 내고 살고 있다고 가정을 합니다. 이 경우 원리금 금액은 227만 원 정도이고, 월세를 제외하면 127만 원 정도를 지출하게 됩니다. 60세에 6억 원의 주택을 구입하는 것과 같습니다. 따라서 주택연금은 주택연금 공사가 집을 장기간 대출을 내어 구매하게 되는 효과를 누리게 됩니다.

 

따라서 시세 상승이 큰 지역은 이 제도를 사용하면 주택 소유자는 손해이고 공사가 이득이며, 미래에 시세 상승이 예상되지 않을 경우 소유자가 이득일 수 있습니다. 이 제도의 가장 큰 문제점은 자산 가격이 인플레이션과 함께 상승함에도 그를 반영하지 못하는 것에 있습니다. 이는 주택금융공사가 자산 가격 상승 위험을 소유자에게 떠넘긴 것입니다.

 

그럼에도 불구하고 해당 제도가 의미가 있는 이유는 이 방법 외에는 마땅한 수단이 없는 분들에게는 이 제도는 희망이 될 수 있는 제도이기 때문입니다. 또한 거주하고 있는 집은 주택연금이 아니면 현금흐름을 만들 방법이 없습니다. 따라서 수익률은 떨어지나 현금흐름을 만들 수 있는 유일한 방법이기 때문에 선택하게 되는 것입니다.

 

추가로 제가 관련한 의문점 두 가지를 직접 질문했습니다. 첫 째는 주택연금 가입 후 추가 주택 구입 문제입니다. 연금에 가입한 후 주택을 구입하는 것은 전혀 문제가 없다는 답변을 받았습니다. 즉, 가입할 때는 부부 합산 9억 이하의 주택을 보유하여야 하지만 가입 이후에는 상관이 없다고 합니다. 약간 의문이 가는데, 직접 전화하여 답변받은 내용이 이 제도의 허점으로 보입니다. 둘 째는 연금수령자가 모두 사망 시 주택연금에 남는 금액이 있다면 상속을 받을 수 있는지 였는데 상속을 받을 수 있다고 합니다. 따라서 연금에 대한 부채 계산 비율이 중요해질 것 같습니다. 이는 아직 공개되지 않았습니다.